Na Slovensku dnes máme historicky najnižšie úrokové sadzby, čo motivuje stále viac ľudí zadlžovať sa. Zadlženie však rastie najrýchlejšie v celej eurozóne a veľmi tomu podľa Mariána Búlika, finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko, mali napomôcť aj sprísnené opatrenia Národnej banky Slovenska. „Osobne považujem opatrenia na zmiernenie neúmerne rastúcej zadlženosti ľudí za krok správnym smerom. Čo ma mrzí, je fakt, že regulácia spotrebných úverov neprišla oveľa skôr. Logicky mala byť súčasťou prvých opatrení, ktoré premiérovo obmedzovali výšku úveru voči hodnote kupovanej nehnuteľnosti, tzv. LTV,“ spresňuje Búlik. Ľudia si totiž chýbajúcu sumu požičiavali v podobe spotrebných úverov s vysokým úrokom a krátkou splatnosťou. A znižovanie LTV v ďalších mesiacoch tento efekt ešte znásobilo.

„Okrem obmedzujúcich opatrení by som čakal, že štát bude podporovať sporenie ľudí aktívnymi nástrojmi a zároveň bude podnikať kroky voči propagovaniu zadlžovania sa zo strany bánk a splátkových firiem. Pretože smutným faktom je, že Slováci si v posledných rokoch prestávajú vytvárať úspory, a to aj následkom reklamou propagovanej filozofie ‚ľahšie je splácať, ako šetriť‘,“ objasňuje analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Banky verzus manažéri: kvalita rozhoduje

Ako sa teda banky pozerajú na dobre zarábajúcich manažérov, ktorí potrebujú riešiť v súkromí hypotéku či úver na bývanie? Podľa Slavomíra Molnára, analytika portálu Finančná hitparáda, sa finančné inštitúcie pozerajú na poskytovanie úverov hlavne cez optiku potenciálneho rizika, že by úver nebol splácaný. Dlhodobo sa totiž percento nesplácaných hypoték pohybuje na úrovni štyroch percent.

Práve preto banka vždy rada zabojuje o kvalitného klienta. Nadpriemerný príjem, vysokoškolské vzdelanie, dlhotrvajúci pracovný pomer či dlhá história vlastnej eseročky i vlastné úspory použiteľné na dofinancovanie účelu hypotéky sú kľúčom k výborným podmienkam úveru,“ objasňuje analytik portálu. K vylepšeniu úrokových sadzieb oproti štandardným kampaňovým podmienkam však dochádza len v ojedinelých prípadoch. Je totiž nutné vedieť, v ktorých bankách je ešte priestor na vyjednávanie.

Členovia rôznych komôr stále vo výhode

Pred časom mohli dobre zarábajúci, respektíve členovia rôznych komôr, napríklad advokáti či notári, získať stopercentnú hypotéku. Aká je však situácia dnes? Stopercentná hypotéka je dva roky po začiatku obmedzovania tohto parametra podľa Mariána Búlika ešte stále dostupná. Tvorí však už len 6 % úverov, keďže je zaťažená vyšším úrokom ako pri nižších hladinách refinancovania a banky ju poskytujú len na nehnuteľnosti v centrách veľkých miest, kde je vysoká pravdepodobnosť udržania hodnoty bytov aj v čase najbližšej krízy. „Stopercentnú hypotéku dnes už nemožno vnímať ako privilégium, je to skôr finančná záťaž. Samozrejme, dobre zarábajúci manažér bude mať cestu k hypotéke jednoduchšiu aj po júlových zmenách, keďže ľahšie splní limit celkovej zadlženosti.“

Členovia niektorých komôr, špecificky notári, sú naďalej zvýhodnení tým, že sú držiteľmi limitovanej licencie, ktorá im zaručuje dlhodobú perspektívu pravidelného príjmu. Znamená to, že ich možnosti získať úver na bývanie opatrenia Národnej banky Slovenska neobmedzili. Podľa Slavomíra Molnára sú tzv. komoroví pracovníci obľúbenou cieľovou skupinou vybraných bánk, ktoré zvýhodňujú týchto klientov najmä tým, že sú schopné uznať im príjem až do výšky 60 % ich tržieb. „Štandardom je totiž uznať u živnostníkov 10 – 30 % ich tržieb. Stopercentné hypotéky sú dnes už skôr raritou. Ak má aj klient rating na 100 % financovanie, prirážka k úrokovej sadzbe je taká vysoká, že je optimálne zobrať radšej 90 % financovanie a dofinancovať to spotrebným úverom, ktorý v dnešnej dobe štartuje od 2,9 %.“

Typy dokladovania príjmu pre biznismenov

Manažéri často pracujú na rôzne typy zmlúv, napríklad obchodné či mandátne. Ako Molnár ďalej objasňuje, podnikatelia majú štandardne na výber dve možnosti dokladovania príjmu. „Buď určité percento (zvyčajne 10 %) z celkových tržieb alebo zisk z podnikania, ktoré sa predelia koeficientom 12 a výsledok je mesačný príjem žiadateľa o úver. Menej štandardné formy dokladovania príjmu sú napríklad vyplácané diéty (aj v hotovosti), nájomné z prenájmu nehnuteľností, príjmy zo zmluvy o dielo, jednorazové odmeny konateľa či súbeh viacerých týchto príjmov,“ tvrdí expert. Práve vyššie spomínané zložité dokladovanie príjmov robí podnikateľom často prekážky pri získaní hypotéky. Problém je jednoducho povedané to, že podnikatelia príjem majú, len ho nevedia oficiálne dostatočne zdokladovať pre banku.

Hypotéka na príjmy zo živnosti či eseročky

Mnohí biznismeni podnikajú, či už na živnosť, alebo eseročku. Zamestnanec je podľa Mariána Búlika z pohľadu skúmania príjmu vo výhodnejšej pozícii, čo tiež „podčiarknu“ zmeny od júla. Mnoho podnikateľov totiž optimalizuje svoje daňové priznanie a banky majú stále menej možností poskytovať výnimky. „Samozrejme, ani obmedzenie celkového zadlženia nebude od júla 2018 absolútne. Do konca septembra bude môcť byť 20 % úverov cez tento limit, avšak od apríla 2019 už len päť percent. Tie si budú banky logicky „šetriť“ na bonitnejších klientov.“ Pri obchodných či mandátnych zmluvách banka rovnako berie do úvahy oficiálne priznané príjmy.

Dôvod je podľa Slavomíra Molnára jednoduchý. Vo väčšine bánk je v prípade podnikateľov hlavným kritériom na schválenie hypotéky dĺžka podnikania a kladný hospodársky výsledok. „Väčšinou sa vyžaduje, aby firma fungovala aspoň 24 mesiacov a pri živnostníkovi musí byť podané daňové priznanie za predchádzajúci kalendárny rok. Aj keď je to mnohokrát naozaj zložité, hypotéka je v prípade podnikateľov o precíznom plánovaní a nastavení daňového priznania.“

Preferované typy nehnuteľností u solventných

Ľudia s vysokým príjmom si nekupujú len bývanie pre seba, ale zároveň investujú do nehnuteľností. „Je to konzervatívny spôsob vloženia voľných financií do aktíva, ktoré prináša priebežný výnos a navyše – v časoch ekonomického rastu – sa zhodnocuje. Odhadujem, že až tretina úverov bonitnejších klientov smeruje práve do investícií v realitách,“ spresňuje Marián Búlik.

Keďže bonitnejší klienti nemajú problém s dokladovaním príjmu alebo majú dostatočné úspory na vykrytie viac ako 20 percent ceny nehnuteľnosti, získanie hypotéky je pre nich bezproblémové. Ak investujú do viacerých realít, snažia sa dnes logicky obmedziť vlastný vklad a využiť lacné financie od banky. Biznismeni tiež často kupujú nehnuteľnosť kvôli následnému prenájmu. „Nájomné im pokrýva náklady na splátku hypotéky a dlhá fixácia (6 – 10 rokov) im dáva istotu rovnakých výdavkov na viac rokov dopredu. Dlhodobo sa najlepšie prenajímajú dvojizbové byty, po ktorých bude zvýšený dopyt najmä od apríla 2019,“ objasňuje Slavomír Molnár.

Článok bol krátený pre účely webu. Celý ho nájdete v Zisku manažment.