Najtypickejším právnym úkonom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je predovšetkým kúpna, prípadne darovacia alebo zámenná zmluva. Existujú však aj ďalšie možnosti, akými možno vlastnícke právo k nehnuteľnostiam nadobúdať. Tými sú vydržanie, dedenie, vytvorenie novej stavby, ale aj čoraz viac využívaný inštitút dobrovoľnej dražby.
Kedy zvoliť dobrovoľnú dražbu
Proces dobrovoľnej dražby, legislatívne upravený v zákone č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, predstavuje jednu z foriem výkonu záložného práva a zároveň spôsob, ako možno nadobudnúť nehnuteľnosť do vlastníctva spravidla výhodnejšie ako za bežnú trhovú cenu pri zmluvnom prevode.
Nadobudnutie nehnuteľnosti vydražiteľom
Úspešný vydražiteľ vlastnícke právo k predmetu dražby nenadobúda vkladom do katastra nehnuteľností, ale už udelením príklepu licitátora. Podmienkou je následné doplatenie ceny dosiahnutej vydražením v 15-dňovej zákonnej lehote, inak je dražba neplatná. Keďže hypotéku si za tak krátky čas vydražiteľ pravdepodobne vybaviť nestihne, treba mať voľné financie, prípadne predschválený spotrebný úver. Vlastnícke právo úspešného vydražiteľa je evidované v katastri nehnuteľností, avšak zápis vlastníka
sa na liste vlastníctve vykonáva iba formou záznamu.
Vyriešenie dôležitých otázok pri licitácii
Dôležitou otázkou, ktorá sa pri dobrovoľnej dražbe vyskytuje pomerne často, je prechod záväzkov viaznucich na predmete dražby, respektíve akým spôsobom možno nadobudnúť nezaťaženú nehnuteľnosť. Spravidla platí, že ak záložné právo vykonáva formou dobrovoľnej dražby záložný veriteľ, pričom jeho záložné právo na nehnuteľnosti existuje ako prvé v poradí, táto sa nadobúda nezaťažená inými záložnými právami. Pokiaľ vykonáva záložné právo záložný veriteľ, ktorý nemá postavenie takzvaného
prednostného záložného veriteľa, vydražiteľ nadobúda nehnuteľnosť tých záložných veriteľov, ktorých záložné práva sú na liste vlastníctva zapísané v skoršom poradí ako záložné právo vykonávané konkrétnou dražbou. Toto zovšeobecnenie platí iba v prípade, ak ide o nehnuteľnosť, ktorou je pozemok alebo stavba predstavujúca kompaktný
celok (napríklad rodinný dom).
Získanie vlastníckeho práva
Čo sa týka nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, treba pamätať na existenciu zákonného záložného práva v zmysle ustanovenia § 15 ods. 1 Bytového zákona. Keďže uvedené záložné právo vzniká v prospech ostatných vlastníkov nehnuteľností v bytovom dome priamo zo zákona momentom nadobudnutia prvého vlastníckeho práva k tej-ktorej nehnuteľnosti, jeho zápis sa na liste vlastníctva nevykonáva formou vkladu, ale iba záznamom s deklaratórnym účinkom. Zákonné záložné právo je teda vždy prvé v poradí, pričom formálne umiestnenie jeho zápisu na liste vlastníctva je pre účely určenia poradia záložných práv irelevantné. Dokonca nemusí byť na liste vlastníctva
zapísané vôbec, čo však neznamená, že pri prvom nadobudnutí vlastníckeho práva nevzniklo a ani neexistuje.
Navrhovatelia dražby a ich možnosti
Ak sú navrhovateľom ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (zastúpení spoločenstvom alebo správcom), pri úspešnej dražbe nadobudne vydražiteľ
nehnuteľnosť nezaťaženú ich záložnými právami. Pokiaľ je však navrhovateľom takzvaný zmluvný záložný veriteľ (najčastejšia banka) a predmetom dražby je byt, prípadne nebytový priestor v bytovom dome, neexistenciu záložných práv si treba preveriť priamo u správcu, prípadne u predsedu spoločenstva bytového domu. Inak povinnosť uhradiť nedoplatky pôvodného vlastníka prejde na vydražiteľa.
Možné riziká pre vydražiteľa
Potenciálne riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje aj trojmesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, prípadne iná osoba napadnúť licitáciu na súde. Pri záujme o účasť na dražbe je preto rozumné overiť si aj fakt, či neexistujú právne spory o určenie vlastníckeho práva k predmetu dražby, ktorých výsledok by sa vydražiteľa mohol týkať. V praxi sa totiž môže stať, že pri určení vlastníckeho práva k predmetu dražby v prospech tretej osoby vydražiteľ o vydraženú nehnuteľnosť príde.
FINLEGAL services
