Dnes patrí logistika medzi najdôležitejšie faktory rozvoja priemyselnej výroby a tvorí chrbtovú kosť ekonomickej prosperity. To, čo sa kedysi začínalo jednoduchou kamiónovou prepravou, vyrástlo vďaka potrebám priemyslu a obchodu do komplexného, sofistikovaného odvetvia, ktoré udržuje náš život v pohybe. Logistické haly vyrastali v uplynulých rokoch na Slovensku ako huby po daždi a spolu s nimi sa rozvíjali rozmanité a stále nové logistické služby, významnou mierou zefektívňujúce činnosť výrobných a obchodných odvetví.
Slovensko je dnes doslova baštou logistiky. Málokto vie, že napríklad nemecký logistický megakoncern DHL je s počtom takmer päťtisíc pracovníkov jedným z najvýznamnejších zamestnávateľov v krajine. Nejde len o známe expresné doručovanie zásielok podporené každodenným leteckým spojením z Bratislavy do centrálneho európskeho hubu spoločnosti v Lipsku, ale tiež napríklad o služby internej logistiky, ktorú DHL zabezpečuje pre bratislavský závod automobilky Volkswagen. DHL má navyše na Slovensku centrálny dispečing, z ktorého obhospodaruje a riadi svoje aktivity v celej strednej a východnej Európe.
V priebehu roka 2015 pribudlo na slovenskom trhu vyše
80-tisíc štvorcových metrov nových logistických
a výrobných priestorov najvyššej triedy.
Trendom v modernej logistike sa stali služby, ktoré okrem samozrejmého zabezpečenia prepravy tovaru uľahčujú život výrobcom. Logistické haly sa tak menia z jednoduchých skladov na výrobné priestory, kde poskytovatelia logistických služieb vykonávajú pre svojich zákazníkov aj niektoré predmontážne úkony či vstupnú kontrolu kvality dielcov smerujúcich od subdodávateľa k prvovýrobcovi. S meniacimi sa nárokmi, uplatnením moderných skladových technológií a silnejúcim konkurenčným bojom stúpajú aj požiadavky na výstavbu a vybavenie nových logistických priestorov.
Najsilnejším hráčom na trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami na Slovensku je, samozrejme, automobilový priemysel, zvýšený záujem je tiež o priestory pre elektronický (internetový) obchod. Najviac skladov a hál existuje v okolí Bratislavy a Senca, atraktívne sa však postupne stávajú aj lokality na severozápade Slovenska, po celom regióne dolného Považia až po Žilinu. Darí sa aj logistickým firmám v okolí Košíc, najhoršia situácia je vzhľadom na nedobudovanú infraštruktúru a slabý priemysel na juhu stredného Slovenska. Veľký dopyt po priestoroch v okolí Nitry určite prinesie príchod automobilky Jaguar Land Rover.
V priebehu roka 2015 pribudlo na slovenskom trhu vyše 80-tisíc štvorcových metrov nových logistických a výrobných priestorov najvyššej triedy. Nová výstavba tak výrazne prekonala rok 2014 a dostala sa na úroveň roka 2012, ani tak ale nedosahuje rekordnú úroveň rokov 2007 a 2008. Tento rok sa očakáva ešte väčší rast, pretože neprenajatosť priemyselných priestorov vlani dosiahla len 3,3 percenta, pričom za zdravú hladinu sa považujú úrovne od 8 do 10 %. V strednej Európe dnes existuje takmer 20 miliónov štvorcových metrov moderných priemyselných plôch na prenájom a záujem zo strany nájomcov je taký silný, že podiel voľných plôch klesol na historické minimum 5,7 %.
V minulom roku bolo na Slovensku prenajatých celkovo takmer štvrť milióna štvorcových metrov výrobných a logistických priestorov, pričom dve tretiny tvorili nové nájmy. Okrem automobiliek vzrastá záujem o priestory pre maloobchod a e-shopy. Podľa odborníkov za to môže fakt, že maloobchodníci rozširujú svoju ponuku cez e-shopy, s čím je spojená ďalšia expanzia skladov. Veľké zahraničné e-shopy si zase na Slovensku prenajímajú priestory pre obsluhu západoeurópskeho trhu a expanziu na východ. Nájdu tu totiž lacnejšiu kvalifikovanú pracovnú silu a nižšie ceny nájmu.
Globálny posun od klasického predaja k e-commerce mení doposiaľ zaužívané postupy aj v odvetví obchodu a logistiky. Tento trend ovplyvňuje všetky aspekty maloobchodu vrátane strategickej lokalizácie vychystávacích centier a celkového využitia logistických nehnuteľností. Obchod cez internet rastie každý rok o 20 percent a tento rok by mal jeho celosvetový obrat presiahnuť sumu 850 miliárd dolárov.
Stredoeurópska logistika v kocke
Minulý rok sa v krajinách strednej Európy prenajalo celkovo 4,5 milióna m2 moderných priemyselných plôch, v roku 2014 to bolo 4,4 milióna. Z tejto plochy sa 3,8 milióna nachádza na území Poľska a Česka. Developéri vlani postavili viac ako 1,5 milióna m2 nových hál, rok predtým to bolo 1,4 milióna. Najrozsiahlejšia výstavba pritom prebiehala v rokoch 2007 a 2008, kedy sa podarilo vybudovať ročne 2,5 milióna m2. Minulý rok sa stavalo prevažne v Poľsku a Česku (dohromady 1,4 milióna m2), oživenie zaznamenalo Slovensko s 80-tisíc štvorcovými metrami. Maďarsko a Rumunsko sa zameriavali predovšetkým na prenájom už existujúcich priestorov.
Povaha elektronických obchodov a ich odlišné priority od bežných obchodných praktík sa prejavujú aj v odlišných požiadavkách firiem prevádzkujúcich e-shopy na logistické nehnuteľnosti, ich vybavenie, rozlohu a rozmiestnenie. Hnacím motorom je, samozrejme, snaha internetových obchodov udržať v záujme konkurencieschopnosti náklady na čo najnižšej úrovni. Logistické priestory pritom tvoria dôležitú časť týchto nákladov.
Trendom bude určite odklon od veľkých centralizovaných logistických priestorov smerom k menším nehnuteľnostiam.
Hoci prevádzkovatelia e-shopov dnes globálne tvoria len 10-percentný prírastok nových prenájmov logistických nehnuteľností, toto číslo sa za posledné tri roky zdvojnásobilo. Správanie sa zákazníkov sa mení rýchlejšie, ako sú dodávateľské reťazce schopné sa prispôsobiť, obchodné spoločnosti preto neraz skúšajú úplne nové, neoverené modely. Podľa odhadov analytickej spoločnosti McKinsey and Forrester sa v priebehu tejto dekády podiel online predaja na celosvetovom obchode zvýši z dnešných 10 na takmer 19 percent.
Pre logistické firmy z toho vyplýva, že ak chcú využiť túto novú príležitosť, musia flexibilne a rýchlo dokázať reagovať na požiadavky búrlivo sa rozvíjajúcich internetových obchodov. Ktoré to sú? Podľa analýzy spoločnosti ProLogis sa logisti musia pripraviť na najdôležitejšie zmeny v organizácii dodávateľského reťazca, v rýchlom raste odvetvia vrátane "kanibalizácie" a na rýchlejšie zastarávanie súčasných logistických kapacít.
Pokiaľ ide o organizáciu dodávateľského reťazca, prevláda podľa doterajších skúseností spoločnosti ProLogis snaha obchodníkov o kombinované operácie, t. j. o logistické zabezpečenie klasických aj internetových obchodných aktivít na jednom mieste. Ide však iba o dočasné riešenia, ktoré vyplývajú zo snahy čo najrýchlejšie reagovať na meniaci sa trh. V budúcnosti sa predpokladá zreteľnejšie oddelenie oboch aktivít. Taktiež sa u internetových obchodov črtá trend rastúceho outsourcingu s využitím know-how a infraštruktúry osvedčených poskytovateľov 3PL riešení.
Ďalším trendom bude určite odklon od veľkých centralizovaných logistických priestorov smerom k menším nehnuteľnostiam rozmiestneným bližšie ku koncovým odberateľom. Pre e-shopy to totiž znamená kratšie časy dodávok, flexibilnejšie služby a nižšie prepravné náklady. Internetový obchod je síce globálny, ale logistické služby sú poskytované lokálne – inými slovami, rozhodovať budú aj podmienky pre rozvoj obchodu vrátane daňových, ekologických a iných obmedzení.
Menia sa aj požiadavky na vybavenie a architektúru logistických centier – keďže v internetovom obchode prevládajú kusové zásielky, prevažne ručnému vychystávaniu sa musí prispôsobiť výška regálov (do 1,8 metra), skladovacia technológia, a tým pádom aj väčšia rozloha skladov či výkonnejšia klimatizácia a vetranie pre väčší počet pracovníkov. Pro Logis odhaduje, že internetové obchody si budú napriek stavaniu mezanínových regálov vyžadovať asi trikrát väčšiu skladovaciu plochu, ale zato podstatne nižšie stropy, ako sú dnes bežné v logistických skladoch.
