Možnosti a výhody záložného práva v podnikaní

Nie je dobré, ak sa na tejto ceste zabúda na sprievodné javy a fakty, ktoré by mali byť v tomto postupe bežné, niekedy až nevyhnutné. Môžete si túto jazdu užívať, môžete tŕpnuť strachom, že idete priveľmi vysoko, alebo byť nervózny, že idete priveľmi pomaly. Klasik v jednom českom filme hovorí, že „vlak by mal ísť takou rýchlosťou, aby mohli cez jeho okná voľne poletovať motýle sem a tam“. Je to síce pekné, ale v každom prípade na ceste za ziskom netreba zabúdať aj na bezpečnosť.

Existuje veľa možností, akými si podnikatelia zabezpečujú svoje pohľadávky. Či už ide o inštitúty s menšou schopnosťou zabezpečenia, akým je napr. zmluvná pokuta, alebo o priame vecné zabezpečovacie inštitúty, akými sú napr. zádržné právo alebo záložné právo. Niekde v strede medzi nimi sa nachádzajú pomerne bežne využívané inštitúty ručenia, pristúpenia k záväzku, uznania dlhu a pod. Osobitným spôsobom riešenia situácie platobnej neschopnosti obchodného partnera je poistenie pohľadávok.

Poistenie je však zmluvný vzťah založený opäť na podnikateľskom základe, čiže dosahovaní zisku, a tak je nutné za jeho existenciu platiť poistné. Zásah do výdavkov však nepredstavuje inštitút záložného práva. Základný rozdiel medzi poistením a záložným právom je ale v tom, že na poistnom vzťahu je jednoduché sa dohodnúť s poisťovateľom ako treťou osobou postavení podnikateľa, hoci na záložnej zmluve je nutné sa dohodnúť buď so samotným dlžníkom na predmete zálohu, alebo s treťou osobou ochotnou riskovať časť svojho majetku v prípade neuhradenia záväzku dlžníkom. V prípade možnosti voľby odporúčam zabezpečenie formou záložnej zmluvy.

Inštitút záložného práva je upravený vo viacerých právnych predpisoch, ale najmä v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v ustanoveniach § 151a až § 151me. Základná jeho úprava je obsiahnutá v § 151a, podľa ktorého „Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva (ďalej len „záloh"), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.“

Úprava v tomto zákonníku sa vzťahuje ako na podnikateľské subjekty, tak aj na nepodnikateľov. Je však dôležité si uvedomiť, že v týchto paragrafoch ide najmä o úpravu zmluvného záložného práva k hnuteľným veciam a k nehnuteľnostiam a nevzťahuje sa v plnej miere na úpravu zákonného záložného práva, exekučného záložného práva a tiež napr. colného záložného práva, ktoré sú riešené samostatnými predpismi. Je pri tom rozdiel, či ide o záložné právo k hnuteľnej veci alebo nehnuteľnosti. Záložné právo k hnuteľnej veci vzniká buď odovzdaním veci záložnému veriteľovi, prípadne registráciou v Notárskom centrálnom registri, ktoré má pred odovzdaním veci v prípade kolízie prednosť. Ak je predmetom zálohu nehnuteľnosť, je záložné právo nutné registrovať v katastri nehnuteľností a v tomto prípade (zmluvné) záložné právo vzniká právoplatným rozhodnutím Okresného úradu o povolení vkladu.

Ochota osoby podpísať záložnú zmluvu pod sankciou výkonu záložného práva na založený majetok je ťažším orieškom, než neuhradený zabezpečený záväzok speňažiť výkonom tohto záložného práva. Po procesnej stránke je postup výkonu záložného práva riešený už spomenutým Občianskym zákonníkom, ale špeciálne v zákone č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Ide v ňom najmä o úpravu procesného postupu dražby, ako je napr. povinnosť zabezpečenia znaleckého posudku, obsahových náležitostí oznámenia o dražbe, práv a povinností dražobníka, vydražiteľa, účastníka dražby a podobne.

Z hľadiska praxe ide o veľmi efektívny prostriedok speňažovania majetku najmä z dôvodu verejnosti. Oproti napr. verejnej výzve na prekladanie ponúk je na dražbe možné dozvedieť sa ponuku iného účastníka konania hneď, získať tak možnosť svoju ponuku zvýšiť a prekonať ponuku iného účastníka. Ďalšou výhodou výkonu dražby je časový moment. Pri perfektnom postupe dražobníka by celý proces dražby nemal trvať viac ako tri mesiace. Ak je navrhovateľom dražby samotný vlastník predmetu dražby (napr. obec alebo mesto pri predaji svojho majetku), lehota je ešte kratšia. V drvivej väčšine dražieb je však navrhovateľom záložný veriteľ (najčastejšie ide o banku, ktorá si zabezpečuje úver práve záložným právom, prípadne môže ísť o pohľadávku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome proti neplatičovi, ktorú majú zabezpečenú zákonným záložným právom podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ďalej ako „ZVB“).

Pri speňažovaní predmetu záložného práva je možné postupovať nielen výkonom dražby, ale aj cestou priameho predaja tohto predmetu. Priamy predaj je ďalší spôsob výkonu záložného práva popri dražbe, ktorý je možné dohodnúť v zmluve o zriadení záložného práva, je však zo zákona vylúčený ako dohoda v spotrebiteľských zmluvách. V tejto časti by bola takáto zmluva neplatná a súd by sa pri ochrane práv z takejto zmluvy jednoznačne postavil na stranu spotrebiteľa. Priamy predaj zálohu je však nepriamo vylúčený aj pri výkone zákonného záložného práva podľa uvedeného § 15 ZVB.

Keďže ide o právo, ktoré vzniká priamo zo zákona, nie je možná dohoda strán o spôsobe jeho vykonania, a teda je jeho výkon možné realizovať len cestou dobrovoľnej dražby. Podmienkou je ale hodnota takejto pohľadávky, a to aspoň vo výške istiny 2 000 €. Táto „deravá“ komplikácia v zákonných ustanoveniach znamená, že vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu de facto užívať nehnuteľnosti bez strachu, že o danú nehnuteľnosť prídu na dražbe, a to až do výšky 2 000 eur. K výkonu dražby je navyše v tomto prípade nutný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v bytovom dome, ktorého získanie môže v niektorých prípadoch predstavovať značné ťažkosti. Priamy predaj predmetu záložného práva ako spôsobu výkonu záložného práva je teda možný dohodnúť len mimo oblasti spotrebiteľského práva, napr. pri vzťahoch medzi podnikateľmi alebo medzi dvomi fyzickými osobami.

V súčasnosti je viditeľný značný nárast subjektov vykonávajúcich dražobnú činnosť. Tiež je viditeľný nárast subjektov v postavení účastníkov dražby, ktorí majú záujem „lacnejšie kúpiť a drahšie predať“. Pri takto jednoduchom koncipovaní podnikateľského zámeru sa však zabúda na dôležité sekundárne otázky, ktoré vznikajú najmä pri predaju zálohu, ktorým je byt alebo nebytový priestor, a to z dôvodu charakteru zákonného záložného práva. Zabúda sa možno úmyselne, možno z nedbanlivosti.

A tak aj touto formou apelujem na široký okruh subjektov pohybujúcich sa na „dražobnom“ poli k tomu, aby sa pred pomerne ľahkým nadobudnutím nehnuteľnosti na dražbe poobzerali doľava a doprava a všimli si širšie spektrum právnych problémov, ktoré v určitých momentoch môžu značným spôsobom prekaziť samotný záujem o nehnuteľnosť.

Zdroj: finlegal.sk