Zároveň s rozširovaním služieb rastie i zodpovednosť. Zastavané územia najmä v mestách sa vyznačujú rastúcou integráciou, nároky ľudí na podnikanie, zábavu či životný štýl sa zvyšujú. Hoci sa to na prvý nezdá, štruktúru služieb FM do veľkej miery ovplyvňujú nové technológie ako internet vecí, automatizácia, rozvíjajúca sa IT infraštruktúra, ale tiež snaha o udržateľnosť a zníženie negatívnych vplyvov na životné prostredie. A v poslednom roku sa v dôsledku koronakrízy do popredia dostala otázka ochrany zdravia a bezpečnosti ľudí v budovách.

Štastie praje pripraveným

Lockdowny naprieč svetom vyhnali ľudí z kancelárií do súkromia a obrovské množstvo firemných budov doslova osirelo. Vlastníci nehnuteľností i nájomníci zo dňa na deň postavili správu budov pred zásadnú otázku – ušetriť čo najviac na prevádzkových nákladoch. Aj prístup „vypni, čo sa dá“ však má svoje limity, určitá časť pracovníkov musela vo firemných priestoroch ostať, takže manažéri budov museli spolu s nájomníkmi narýchlo hľadať riešenia typu „koza celá – vlk sýty.“ Vyhral ten, kto mal na takúto neočakávanú situáciu pripravený dobrý plán.

Urobte si plán

Jednou z dôležitých lekcií pandémie v oblasti správy budov je najmä potreba rozsiahlejšieho plánu kontinuity činnosti (BCP), ktorého zmyslom je vytvorenie systému prevencie a rýchleho zotavenia z prípadných negatívnych udalostí ako sú práve pandémie, prírodné katastrofy či zámerné poškodenie objektu. Plán musí obsahovať konkrétne kroky, ktoré treba uskutočniť, aby spoločnosť zostala v prevádzke aj po katastrofe, kým nebude možné pokračovať v bežných obchodných operáciách. Zodpovednosť FM v takýchto prípadoch spočíva predovšetkým v ochrane zdravia a bezpečnosti zamestnancov a zabezpečenia podmienok pre ich prácu aj v núdzovom režime.

Záruky prežitia

Kľúčom k úspešnému BCP je pochopenie dosahu, ktorý môže mať katastrofická situácia na podnikanie, a vytváranie pokynov, ako na ne reagovať. Manažment budovy pri vypracovaní stratégie obnovy musí úzko spolupracovať s firemnými IT oddeleniami a plán BCP priebežne aktualizovať na základe zmien v činnosti firmy i v dôsledku použitia nových technológií. Odolnosť firemného ekosystému závisí od mnohých faktorov, ale neočakávaná pandémia potvrdila, že efektívny facility manažment je v kritických momentoch pre prežitie firmy kľúčový.

Prvoradí sú ľudia

Postkovidové výzvy, spojené s postupným návratom ľudí na pracoviská, podčiarkujú význam opatrení, ktoré musí správa budov zaviesť pre ochranu ich zdravia a bezpečnosti. Vzhľadom na novú situáciu existuje niekoľko kľúčových opatrení a zariadení, ktoré by FM mali poznať a ktoré môžu ľahko implementovať vo svojich objektoch, od kancelárskych budov cez zdravotnícke zariadenia a školy až po bytové domy.

Šikovné nanotechnológie

Okrem samozrejmého čistenia a dezinfekcie priestorov klasickými metódami môže manažment FM využiť na zníženie prenosu kontaminantov na vysoko frekventovaných dotykových povrchoch tzv. nanoseptickú technológiu. Nanoseptický film, dostupný v rôznych veľkostiach, je samočistiaci produkt bez škodlivých chemikálií a ťažkých kovov, ktorý na mikroskopickej úrovni kontinuálne oxiduje organické kontaminanty, ako sú baktérie, vírusy a huby. Vďaka použitiu minerálnych nanokryštálov (zabudovaných nanočastíc oxidu titaničitého), inaktivuje patogény až 90 dní (v závislosti od počtu dotykov).

Vyššia bezpečnosť i úspory

Zatiaľ čo vo väčšine objektov sa využívajú dezinfekčné stanice rúk pri vchodoch, nanoseptický film je možné nanášať na ovládače, kľučky dverí, zábradlia, kryty spínačov svetiel a povrchy dotykových obrazoviek ako doplnkové sanitačné opatrenie. Film možno deliť a tvarovať podľa povrchu, na ktorý sa aplikuje a jeho viditeľnosť každému jasne signalizuje, že povrch je dezinfikovaný a bezpečný na dotyk. Tento psychologický faktor môže okrem iného napríklad pomôcť znížiť objem použitia papierových vreckoviek, utierok či ochranných rukavíc.

Čo dýchame v budovách?

Zvýšená energeticky efektívna výstavba budov vytvára pascu znečisťujúcich látok, keď nie je k dispozícii dostatočné mechanické vetranie pre adekvátnu výmenu vzduchu. Americká agentúra pre ochranu životného prostredia odhaduje, že vnútorná koncentrácia niektorých znečisťujúcich látok je dvakrát až päťkrát vyššia ako vonkajšia úroveň. To sa zhoršuje zvýšeným používaním syntetických stavebných materiálov a určitých čistiacich prostriedkov.

Rýchla pomoc

Pre účinné čistenie vzduchu v budovách, kde je zložité a drahé upravovať pôvodný systém vzduchotechniky, sú k dispozícii moderné prenosné čističky vzduchu. Okrem klasických technológií využívajúcich UV žiarenie, môžu byť vybavené účinnými HEPA-filtrami, uhlíkovými filtrami, či využívať ionizáciu, svetelné vlny alebo katalytické procesy. Dôležité je, aby tieto zariadenia spĺňali platné normy pre odstraňovanie škodlivých patogénov, alergénov a vírusov až po medicínsku kvalitu do hodnoty 0,1 mikrónu.  

Bezdotykové technológie

Okrem rozsiahlejšej oblasti bezdotykového/inteligentného osvetlenia, ovládania vzduchotechniky a ďalšej automatizácie budov môžu systémy FM priniesť bezdotykovú technológiu napríklad pri meraní telesnej teploty na vstupoch do budovy. V prípade tzv. automatizovaných kioskov sú k dispozícii okrem merania teploty aj niektoré bezpečnostné funkcie, napríklad rozpoznávanie tváre. Bezkontaktná obsluha sa presadzuje aj v spoločných priestoroch a bufetoch – napríklad automaty na nápoje možno ovládať cez mobilnú aplikáciu a bezkontaktne aj zaplatiť.

Minimalizácia rizík prenosu

Eliminácia počtu priamych kontaktov s predmetmi sa dá dosiahnuť aj automatizovanými dávkovačmi pitnej vody čo bezdotykovými vodnými fontánkami. A, samozrejme, na toaletách a všade tam, kde umývadlo používa viac ľudí, ako sú kuchynky v kancelárskych budovách, jedálne, miestnosti na lekárske vyšetrenia alebo výskumné laboratóriá. To isté platí pre bezdotykové dávkovače papierových utierok, mydla a odpadkové koše. Ich inštalácia v často navštevovanej miestnosti alebo na iných miestach spôsobí zníženie kontaminácie povrchu a v prípade papierových uterákov zníženie množstva odpadu.

Keď sa ľudia vrátia...

Hoci práca z domu vyhovuje značnému počtu ľudí a ešte väčšiemu počtu firiem, návrat na pracoviská je nevyhnutný. Bude však postupný, obsadenosť sa zníži, pretože niektorí už budú pracovať z domu natrvalo a podmienky na pracovisku budú musieť spĺňať nové zdravotné a bezpečnostné štandardy. Ako bude na novú situáciu reagovať sektor správy budov?

Správa priestoru - zvládnite správny sociálny odstup v celom objekte. Našťastie existujú digitálne nástroje, ktoré pomáhajú prispôsobiť sa novým predpisom, smerniciam a zásadám spoločností. Sledujte, či sú stoly a osoby navzájom dostatočne oddelené pomocou senzorov, softvéru integrovaného do pracovných staníc a firemných predpisov. Nastavte prahové hodnoty kapacity na úrovni miestnosti, chodby alebo budovy a sledujte úroveň obsadenosti, aby nedochádzalo k prekročeniu limitov. Vyhodnocujte využitie priestorov, aby ste v málo využívaných častiach objektov mohli znížiť spotrebu vzduchotechniky a vykurovania.

Pohoda osôb - zvyšujte bezpečnosť a spokojnosť ľudí. Zvyšujte bezpečnosť lepšou kvalitou vzduchu, bezdotykovými kontrolnými bodmi a dezinfekciou. Nové monitorovacie nástroje prinášajú inteligenciu, odolnosť a prediktívne analýzy na riešenie tejto výzvy. Monitorujte a kontrolujte správnu cirkuláciu vzduchu, hladinu CO2 a udržujte stálu hladinu vlhkosti, ktorá zodpovedá normám zdravých budov. Zlepšite kvalitu ovzdušia sledovaním a odvetrávaním prchavých organických zlúčenín.

Zapojenie osadenstva - transparentná komunikácia pre lepší zážitok. Systematicky informujte užívateľov budovy o bezpečnostných opatreniach. Nové digitálne nástroje umožňujú obyvateľom udržať si prehľad o najnovších aktualizáciách, napríklad o tom, ako často sa menili vzduchové filtre a kedy sa naposledy čistili určité priestory. Zdieľajte vylepšenia technológií, aby ste vytvorili dôveru a umožnite návštevníkom bezproblémový prístup do požadovaných priestorov v rámci mapových vizualizácií.

Prevádzková efektívnosť - znižujte náklady a rozumne rozdeľujte zdroje. Systémy riadenia budov v minulosti pomáhali odvetviu predovšetkým zvyšovať efektivitu. Na infraštruktúru budov však teraz budú kladené ešte väčšie nároky. Nové technológie môžu správam budov pomôcť udržať užívateľov v pohodlí a zároveň im pomôcť rozumnejšie využívať energiu a zdroje. Získajte kontrolu nad využívaním energie vo všetkých systémoch budovy, aby ste mohli identifikovať možnosti úspor.