Ústavný súd SR koncom vlaňajška rozhodol, že doterajšie komplikácie pri predaji poľnohospodárskych pozemkov sú neústavné a zákon zasahuje do vlastníckych práv neprimeraným spôsobom. Podľa zámerov vlády mali sprísnené podmienky zabrániť predaju pôdy cudzincom, čo sa však ukázalo ako zbytočne zaťažujúce pre vlastníkov pôdy i pre záujemcov. Navyše to oklieštilo ich právo slobodne disponovať s vlastnou pôdou.

Zákon sa ukázal ako protiústavný

Rozhodnutie vzišlo na základe podania dvoch návrhov dvoch skupín poslancov, ktoré bolo možné posúdiť spoločne. Ústavný súd tieto konania aj spojil a 14. novembra minulého roka rozhodol, že napadnuté ustanovenia nie sú v súlade s ústavou, teda nemožno ich aplikovať, objasňuje Ján Marônek, advokát z Advokátskej kancelárie Marônek & Partners. „Ďalej súd uviedol, že ak poslanci Národnej rady do šiestich mesiacov od zverejnenia nedajú predmetné ustanovenia do súladu s ústavou, stratia platnosť.“

Zákon teda po novom už nevyžaduje zložité ponukové konanie. Čo to reálne znamená pre predávajúcich i kupujúcich? „Od 11. februára 2019 sa nevyžaduje zdĺhavý ponukový postup, ak neboli splnené isté výnimky. Predtým bol predávajúci povinný zverejniť ponuku predaja svojej poľnohospodárskej pôdy, a to v osobitnom registri na webe ministerstva pôdohospodárstva a na úradnej tabuli v obci, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza,“ konštatuje JUDr. Ján Marônek.

Pôvodné podmienky boli obmedzujúce

Následne predávajúci musel čakať, či sa mu na ponuku neozve agropodnikateľ alebo agrozamestnec vykonávajúci svoju činnosť aspoň tri roky v obci, kde sa nehnuteľnosť nachádza, alebo v susediacich obciach, pričom musel mať na Slovensku trvalý pobyt alebo sídlo aspoň 10 rokov. „Ak sa nikto neprihlásil, mohli sa o pôdu uchádzať záujemcovia z radov agropodnikateľov alebo agrozamestnancov aj z iných tuzemských území, ktorí tieto podmienky spĺňali. Pokiaľ sa vlastníkovi na zverejnenú ponuku neozval žiadny záujemca, prípadne sa tento prihlásil, ale nedošlo k dohode o prevode, mohol svoj poľnohospodársky pozemok predať aj inej osobe, za určitých podmienok,“ spresňuje Ján Marônek.

Za akých podmienok bolo možné poľnohospodársku pôdu do 11. 2. 2019 predať tomu, kto nebol agropodnikateľ ani agrozamestnanec:

a)     ak neúspešne prebehla ponuka v registri v oboch kolách (nebol teda vybratý žiadny záujemca) – preukazovalo sa to vytlačeným náhľadom ponuky z archívu registra;

b)     záujemca mal na Slovensku trvalý pobyt alebo sídlo aspoň 10 rokov – preukazovalo sa potvrdením obce alebo iným dokladom;

c)     musela sa rešpektovať požadovaná cena pozemku (musela byť rovnaká alebo vyššia);

d)     prevod na záujemcu sa musel uskutočniť do 6 mesiacov od skončenia druhého kola v registri.

Zdroj: advokátska kancelária Marônek & Partners

Jednou z komplikácií v minulosti bolo, že ak si niekto, kto nebol agropodnikateľom ani agrozamestnancom dlhšie ako tri roky, chcel kúpiť konkrétnu poľnohospodársku nehnuteľnosť, jednoducho tak nemohol urobiť. Musel vopred prebehnúť zdĺhavý administratívny postup zverejňovania ponuky. „Uvedené spôsobovalo problémy aj vlastníkom pôdy, ak ju chceli predať niekomu, kto nebol agropodnikateľ či agrozamestnanec. Museli len dúfať, že sa im na zverejnenú ponuku nikto neozve a následne ju mohli predať zvolenej osobe,“ dodáva expert.

Nový postup je výrazne jednoduchší

Následne, ak prešiel vyššie uvedený postup prevodu pôdy, sa mohla vytvoriť kúpna zmluva. Po jej podpise i úradnom overení sa mohol podať návrh na vykonanie vkladu do príslušného katastra nehnuteľností. Prílohami museli byť okrem iného aj dokumenty, ktoré preukazovali absolvovanie celého procesu. „V súčasnosti je postup kúpy poľnohospodárskej pôdy podstatne zjednodušený. Predávajúci musí s kupujúcim uzavrieť kúpnu zmluvu (a úradne ju overiť). Zmluva musí spĺňať náležitosti požadované katastrálnym zákonom. Potom treba podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností so všetkými potrebnými prílohami,“ objasňuje legislatívne novinky Ján Marônek.

Teraz je ten správny čas...

Aktuálne je teda úlohou zákonodarcu, aby prijal takú právnu úpravu, ktorá ochráni poľnohospodárske pozemky, ale priveľmi ich nebude regulovať. To však môže istý čas trvať... Postup predaja poľnohospodárskej pôdy je teraz prakticky totožný s predajom akejkoľvek inej pôdy. A to je skvelá príležitosť pre tých, ktorí chcú do pôdy investovať. „Z nášho pohľadu je teraz ten správny čas na kúpu poľnohospodárskej pôdy, nakoľko nemusíte absolvovať zdĺhavý administratívny postup. Odporúčame tento krok neodkladať, pretože Ústavný súd uviedol, že má záujem daný zákon zosúladiť s ústavou. Možno tak predpokladať, že obmedzenia budú opäť zavedené, samozrejme, v upravenej forme,“ dodáva Ján Marônek. Ako ďalej advokát spresňuje, jediným rizikom je z pohľadu štátu nekontrolovaný predaj poľnohospodárskych pozemkov a s tým súvisiaci predaj pôdy do zahraničia, čím by prísun dotácií na podporu poľnohospodárstva nezostával na Slovensku, ale bol by smerovaný k zahraničným vlastníkom.

Pri poplatkoch na katastri môžete ušetriť

Chcete zmeny pri prevode pôdy zapísať do katastra nehnuteľností? Štandardný správny poplatok za návrh na vklad je štandardne 66 eur. Ak pred podaním návrhu na vklad cez portál katastra nehnuteľností (www.katasterpotal.sk) podáte oznámenie o zmýšľanom úkone a potvrdenie o tom doložíte k návrhu na vklad, zníži sa poplatok o 15 eur. „Okrem poplatku za vklad treba k tomu pripočítať notársky poplatok za overenie podpisu prevodcu (predávajúceho). Ďalšími poplatkami môžu byť aj poplatky advokátskej kancelárii za právne služby a poradenstvo týkajúce sa prevodu vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, prípadne poplatky znalcovi za vyhotovenie znaleckého posudku, tiež poplatky za vyhotovenie geometrického plánu a podobne,“ objasňuje Ján Marônek.

Nerobte chyby, poraďte sa s odborníkmi

Urobiť prevod pozemku svojpomocne a bez odbornej pomoci býva často spojené s nemalým rizikom. Preto je výhodnejšie obrátiť sa priamo na odborníkov z praxe a prenechať vedenie celého procesu na ich pleciach. Medzi najčastejšie chyby pri prevode nehnuteľnosti patria najmä nesprávne vyhotovená kúpna zmluva či nesprávne urobené podanie. Kúpna zmluva musí zo zákona obsahovať určité dôležité náležitosti (napríklad označenie účastníkov práv k nehnuteľnostiam – sú rozdielne pri fyzickej i právnickej osobe, označenie, predmet, miesto a čas právneho úkonu, ale i označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia a podobne).

„Podpis prevodcu na zmluve musí byť úradne osvedčený, rovnako aj podpis toho, kto podpisoval zmluvu za splnomocniteľa. To neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok, Železnice Slovenskej republiky, alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom,“ dodáva Ján Marônek. Okrem uvedeného musí zmluva spĺňať náležitosti podľa Občianskeho zákonníka.

Následne je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na miestne príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Návrh musí obsahovať určité podstatné náležitosti, a to označenie osoby, ktorá návrh podáva, tiež označenie orgánu, ktorému návrh smeruje, a čoho sa dožaduje. Tiež v ňom musia byť uvedené osoby, ktoré predávajú alebo kupujú nehnuteľnosť, charakteristika právneho úkonu a presné charakterizovanie nehnuteľnosti. Miestna príslušnosť okresného úradu sa určuje podľa miesta výskytu nehnuteľnosti.

Tip advokáta: Pozor na podania v praxi

Niektoré okresy majú prostredníctvom okresných úradov spoločné niektoré odbory. Napríklad okresy A, B a C môžu mať spoločný príslušný katastrálny odbor, a to katastrálny odbor okresného úradu B. Ak sa teda nehnuteľnosť nachádza v katastrálnom území spadajúcom do okresu A, návrh na vklad sa podáva na okresný úrad, katastrálny odbor B. Riešenie takýchto sporných úskalí je najlepšie ponechať na odborníkov.

Článok je krátený pre účely webu. Celý ho nájdete v časopise Zisk manažment.