Vývoj cien na trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku zaznamenal za minulý rok niekoľko nových skutočností. Po prvý krát za rok 2021 je evidovaný vyšší rast cien bytov ako rodinných domov. Za nárastom cien treba hľadať v prvom rade citeľne nižšiu ponuku na trhu. Bytov je totiž stále nedostatok a tie, ktoré sa dostanú do predaja, sa rýchlo míňajú aj za astronomické ceny. Napríklad zrekonštruovaný dvojizbový byt v petržalskom paneláku sa vydražil za 190 tisíc eur. Dovoliť si však investovať do nového bývania takúto sumu môže stále menej ľudí.

Zamrznutá výstavba

V závere minulého roka mali pritom developeri rozostavaných vyše 80 tisíc nových bytov. Lenže prudký nárast energií a cien stavebných materiálov spôsobil, že do predaja ich zatiaľ ponúkli iba zlomok a opatrne vyčkávajú na vývoj situácie a cien v tomto roku. Klienti si totiž za svoj nový byt zaplatia vopred a ak sa ceny materiálov a energií medzitým pohnú nahor, developera to citeľne postihne v podobe nižšieho zisku aj napriek inflačnej doložke v zmluvách. Výsledok zhrnul do jednej vety Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS): „Dnes máme najhoršiu dostupnosť bývania v histórii.“

Úskalia lacných hypoték

Peniaze hýbu svetom a tým realitným obzvlášť. Kým banky ponúkajú hypotéky s rekordne nízkymi úrokmi, ľudia sa budú ochotní kvôli riešeniu svojej bytovej situácie naďalej (hoci neprimerane) zadlžovať. Podľa Palenčára by súčasný rast cien mohlo zastaviť zásadné zvýšenie úrokových sadzieb na hypotéky, akého sme už svedkami napríklad v Českej republike, kde sa sadzby na hypotékach už minulý rok zvýšili rádovo v percentách na aktuálne zhruba 3 % (v Prahe až 5%).

Inflácia si nevyberá

Do hry s finančnými kartami vstupuje i rastúca inflácia, ktorá sa len v januári vyšplhala na osem a pol percenta. Aj pre prísnejšiu menovú politiku sa preto bankám bude v dôsledku toho zdražovať požičiavanie na finančných trhoch. Drahšie hypotéky a klesajúca kúpna sila obyvateľstva by mohli znížiť dopyt a tým pomôcť zastaviť raketový rast cien nehnuteľností už tento rok. „Proti silnému rastu hrá i demografia, kde najsilnejšie ročníky, takzvané Husákove deti, už dnes dosahujú vek po štyridsiatke a ďalšiu nehnuteľnosť už ani hľadať veľmi nemusia,“ konštatuje analytik VÚB banky Michal Lehuta.

Dvojciferný rast

Medziročné tempo rastu cien nehnuteľností dosiahlo koncom minulého roka 22,1 %.

Ako vyplýva z analýzy Národnej banky Slovenska, priemerná cena rezidenčných nehnuteľností vzrástla v štvrtom štvrťroku o 139 eur a dosiahla úroveň 2 262 eur za meter štvorcový, pričom Bratislavský kraj jasne vyčnieva nad ostatnými. Vyšší podiel na celkovej cene majú aj Prešovský a Žilinský kraj. Za celý rok 2021 sa ceny nehnuteľností zvýšili v priemere o 320 eur oproti roku 2020. Priemerná cena za rok 2021 tak dosiahla úroveň 2 092 eur za meter štvorcový, čo zodpovedá medziročnému nárastu 18,7 %. Oproti minulému roku sa najvýraznejšie zvýšila cena 4-izbových bytov. Priemerná cena domov dosiahla úroveň 1800 eur za meter, v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom je o 6,9 % vyššia, medziročne o 31,5 %.

Byť vo svojom za každú cenu

Situácia s bývaním je na Slovensku veľmi špecifická v tom, že drvivá väčšina obyvateľov chce bývať vo vlastnom, nie v prenájme. Aj za cenu, že sa tým zadĺži do konca svojho aktívneho pracovného života. Len v Bratislave, zrejme i kvôli astronomickým cenám nových nehnuteľností a faktu, že mnoho ľudí v hlavnom meste iba pracuje a nemá tu trvalý pobyt, je situácia opačná a ľudia viac ako kúpu hľadajú prenájom. Trvalý a dá sa povedať katastrofálny nedostatok nájomných bytov na Slovensku však spôsobuje, že ponuku prenájmov dnes tvoria výhradne súkromné nehnuteľnosti.

Iná káva

Ceny za prenájom sú tak naviazané na ceny nehnuteľností a rastú spolu s nimi. Inflácia a zvyšovanie cien za energiu k ich zníženiu určite neprispejú.

Pre porovnanie – v susednej Viedni, s ktorou sa zvyknú bratislavské ceny nehnuteľností porovnávať, si iba málokto môže dovoliť bývať vo vlastnom, drahom byte. Rakúska metropola má však k dispozícii 220 tisíc (!) nájomných bytov, takže pol milióna Viedenčanov si môže dovoliť slušné bývanie v meste iba za nájomné, bez celoživotného Damoklovho meča v podobe hypotéky.

Čo teda robiť

Podľa názoru odborníkov je dôležité, aby sa záujemca o nové bývanie správal ako investor. Napríklad odkladať kúpu nehnuteľnosti v hlavnom meste môže vzhľadom na dlhodobý rast cien vyjsť draho. Tie v priebehu roka v závislosti od mestskej časti narástli aj o 33 %. Napriek tomu viac ako 89 % potenciálnych kupujúcich plánuje kúpu nehnuteľnosti realizovať v horizonte 3 až 12 mesiacov, alebo im to vôbec neponáhľa, pričom iba 10 % potenciálnych kupujúcich je ochotných realizovať kúpu ihneď. Vyplýva z prieskumu preferencií, ktorý realizovala realitná kancelária HERRYS koncom roka 2021.

Oplatí sa vyčkávať?

„Našim klientom sa vždy snažíme vysvetliť, že pri kúpe nehnuteľnosti musia uvažovať ako investor. Odkladom kúpy, aj keď na vlastné užívanie, dávajú priestor investorom, a teda ďalšiemu rastu cien v čase,“ konštatoval Filip Žoldák, zakladajúci partner RK HERRYS. Čo sa týka financovania, vyše 70 % opýtaných plánuje kúpu financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru. Až 75 % respondentov považuje kúpu nehnuteľnosti stále za najlepšie uložené peniaze a investíciu s malým rizikom. Tretina opýtaných respondentov plánuje kúpiť nehnuteľnosť ako investíciu a chrániť tak svoje úspory pred možnou infláciou. Dnes sa totiž oplatí kúpiť byt aj bez toho, aby bol prenajímaný.

Dopyt po väčších bytoch nereflektuje ponuku

Najviac záujemcov hľadá nové bývanie vo veku tridsať rokov, následne za nimi si bývanie hľadajú štyridsiatnici. Prieskum ukázal, že väčšina z nich hľadá najmä väčšie byty, no aktuálna ponuka neodráža ich potreby a ani ich finančné možnosti. Na konci je väčšina nútená urobiť ústupok či kompromis, veľakrát na úkor lokality. Lokalita pritom zostáva stále kľúčovým a najdôležitejším faktorom pri výbere nehnuteľnosti. Záujemcovia preferujú ľahko dostupné, no zároveň tiché lokality, pričom najatraktívnejšou je stále Staré Mesto, tesne po ňom nasleduje Ružinov.

Ceny materiálov rozhodnú

Trh s nehnuteľnosťami v súčasnosti mimoriadne ovplyvňuje obrovský rast cien stavebných materiálov. Ceny všetkých kľúčových produktov narástli – v dôsledku pandémie sa spomalila produkcia a producenti nemali naskladnených dosť zásob, takže sa museli radikálne zvýšiť ceny. Najviac stúpli ceny ocele, dreva a plastov, enormne narástli aj ceny betónu, tehál alebo cementu. Podľa aktuálnych odhadov sú však ceny kovov a dreva za vrcholom, do polovice roka 2022 by ho mali dosiahnuť aj ceny betónu, tehiel a cementu.

Nové trendy

Reakcia trhu s nehnuteľnosťami na pandémiu ukazuje, že u časti ľudí sa pridáva druhý trend: únik z mesta do redšie obývaných lokalít v jeho okolí. V kombinácii s cenovou a dnes aj dopravnou dostupnosťou ide podľa odborníkov o toxický vývoj. Na predmestia nesmerujú v takej miere investori, ktorí sa zameriavajú skôr na skupovanie vnútromestských nehnuteľností. Sú to kupujúci, ktorí plánujú v domoch bývať, vychovávať tu svoje rodiny a tráviť mimopracovný čas. Pokiaľ budú ceny v Bratislave tak dynamicky rásť ako doposiaľ, dostupnosť bývania klesať a nové projekty budú pribúdať pomaly, budú ľudia nútení bývať v zlých lokalitách alebo na nízkej úrovni a len sotva možno očakávať, že exodus nebude pokračovať.

Brzdiace regulatívy

Ako môže trh s nehnuteľnosťami ovplyvniť štát?

Stav dostupnosti bývania môže ovplyvniť i štát resp. samospráva. Predvolebné sľuby o vybudovaní 100 tisíc štátnych nájomných bytov sa zatiaľ vôbec nenaplnili, výstavba nových rezidenčných objektov najmä vo väčších mestách naráža na odmietavé stanoviská samosprávnych orgánov či na regulatívy, stanovené v územných plánoch. Tak napríklad územný plán Bratislavy definuje celkovo až 35 funkcií, pričom plochy bývania tvoria len 15,2 % územia mesta. Na 1 hektár bývania pripadá 0,6 hektára vybavenosti, čo hrá v prospech nákupných centier. V tomto nevyváženom mixe je ukotvený aj nedostatok nových bytov a s tým súvisiaca rastúca cena bývania. Nové byty v potrebných množstvách jednoducho nie je kde stavať, keďže súčasná funkčná regulácia ich výstavbu neumožňuje.

Problémy však nie sú iba v územných plánoch, ale aj v konaní úradov. Mnoho developerov sa stretáva s komplikáciami na rozličných úrovniach povoľovania – od procesov EIA cez konania na stavebných úradoch či pri konzultáciách s okresnými úradmi. Lehoty sa nedodržiavajú a celý vývoj projektu sa predlžuje. Predlžovaním povoľovania rastú finančné náklady a cena peňazí, uložená v pozemku. Čím dlhšie príprava projektu trvá, tým drahší je.